전월세 전환율로 보증금과 월세 바꿔 계산하기

전월세 전환율이란

전월세 전환율은 보증금 일부를 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 공식은 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꾸면 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율이 됩니다.

예를 들어 전세 3억 원을 보증금 2억 원짜리 월세로 바꾸면 전환하는 금액은 1억 원입니다. 전환율이 연 4.5%라면 월세는 1억 × 4.5% ÷ 12 = 37만 5천 원입니다.

법정 상한이 있습니다

주택임대차보호법은 계약 기간 중이나 계약을 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 전환율의 상한을 정해 두었습니다. 상한은 연 10%와 '한국은행 기준금리 + 연 2%' 가운데 낮은 비율입니다. 기준금리가 연 2.5%라면 상한은 연 4.5%입니다.

이 상한은 기존 계약을 바꿀 때 적용되며, 새로 계약하는 경우에는 당사자가 자유롭게 정합니다. 계약 갱신 때 집주인이 보증금이나 월세를 올리는 것도 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다.

시장 전환율은 따로 확인하세요

실제 시장에서 거래되는 전환율은 지역과 주택 유형에 따라 다르고, 법정 상한보다 높은 경우가 많습니다. 한국부동산원이 지역별 전월세 전환율을 정기적으로 발표하므로 계약 전에 비교해 보면 제시받은 조건이 적정한지 가늠할 수 있습니다.

전세와 월세, 무엇이 유리할까

전세는 큰 보증금을 묶어 두는 대신 월세가 없고, 월세는 보증금이 작은 대신 매달 돈이 나갑니다. 비교하려면 보증금 차액을 대출 금리나 예금 금리로 환산해 보면 됩니다.

보증금 차액 1억 원을 연 4.5% 대출로 마련해야 한다면 이자는 월 37만 5천 원입니다. 월세가 이보다 적다면 월세가, 많다면 전세가 비용 면에서 유리합니다. 이미 가진 돈으로 보증금을 낸다면 대출 금리 대신 그 돈을 예금에 넣었을 때의 세후 이자와 비교하세요.

비용만이 아니라 보증금을 돌려받지 못할 위험도 따져야 합니다. 보증금이 클수록 집값 하락이나 집주인 사정에 따른 위험도 커지므로, 전세보증금 반환보증 가입 여부를 함께 고려하세요.

중개보수도 달라집니다

같은 집이라도 전세와 월세는 중개보수 계산 기준이 다릅니다. 월세는 보증금 + 월세 × 100(5천만 원 미만이면 × 70)을 거래금액으로 보기 때문에, 조건을 바꾸면 중개보수 상한도 바뀝니다. 부동산 중개보수 계산기로 두 조건을 각각 넣어 비교해 보세요.

반전세와 보증금 조정 협상

보증금과 월세를 섞은 반전세는 보증금 위험과 매달 내는 돈 사이에서 균형을 잡는 방법입니다. 보증금을 낮추면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 줄고, 남은 돈을 예금이나 대출 상환에 쓸 수 있습니다.

계약을 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸자는 제안을 받으면, 전환율이 법정 상한을 넘지 않는지 먼저 계산해 보세요. 상한을 넘는 부분은 임차인이 지급하지 않아도 되며, 이미 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.