부동산 중개보수(복비) 계산법과 아끼는 방법

중개보수는 상한만 정해져 있습니다

주택 중개보수는 공인중개사법과 시·도 조례로 거래금액 구간별 상한요율과 한도액이 정해져 있습니다. 법정 금액이 아니라 최대치이므로 그 범위 안에서 중개사와 협의해 정합니다.

중개사가 상한을 넘는 금액을 받으면 공인중개사법 위반입니다. '수고비'나 '컨설팅비' 같은 이름으로 따로 받는 것도 마찬가지이므로, 요구받는다면 금액과 명목을 기록해 두세요.

요율표 읽는 법

매매 5억 원이라면 2억~9억 원 구간 상한요율 0.4%가 적용되어 최대 200만 원입니다. 전세 3억 원이라면 1억~6억 원 구간 0.3%로 최대 90만 원입니다. 낮은 구간에는 한도액이 있어 매매 1억 원은 0.5%인 50만 원이, 매매 1억 9천만 원은 95만 원이 아니라 한도 80만 원이 상한입니다.

9억 원 이상 고가 주택은 구간이 더 잘게 나뉩니다. 매매 10억 원은 0.5%로 최대 500만 원, 13억 원은 0.6%로 최대 780만 원입니다. 금액이 클수록 상한과 실제 협의 금액의 차이도 커지므로 미리 이야기해 두는 것이 좋습니다.

월세는 환산해서 계산합니다

월세 계약은 보증금 + 월세 × 100을 거래금액으로 봅니다. 이 값이 5천만 원 미만이면 월세 × 70으로 다시 계산합니다. 보증금 500만 원, 월세 40만 원이면 500만 + 4,000만 = 4,500만 원이 5천만 원 미만이므로 500만 + 2,800만 = 3,300만 원이 거래금액이 되고, 0.5%인 16만 5천 원이 상한입니다.

계약이 중간에 깨지면

중개보수는 거래가 성사되어야 발생하는 것이 원칙입니다. 중개사의 고의나 과실 없이 당사자 사정으로 계약이 해제되었다면 이미 성사된 거래로 보아 보수를 청구할 수 있다는 판례가 있지만, 금액은 사정에 따라 조정될 수 있습니다. 가계약금을 걸기 전에 계약이 깨졌을 때 보수를 어떻게 할지 미리 정해 두면 분쟁을 막을 수 있습니다.

아끼는 방법

계약 전에 중개보수를 먼저 협의하고, 합의한 금액을 계약서나 문자로 남겨 두세요. 중개사무소가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 부가세가 달라지므로 영수증 발급 여부와 함께 확인하는 것이 좋습니다.

중개보수를 현금영수증이나 세금계산서로 받아 두면 증빙이 남고, 나중에 집을 팔 때 양도소득세 계산에서 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 매매라면 반드시 영수증을 챙기세요.

상가·오피스텔은 요율이 다릅니다

이 글의 요율표는 주택에 적용됩니다. 주거용 오피스텔(전용 85㎡ 이하이고 부엌·화장실 등 주거 설비를 갖춘 경우)은 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 별도 상한이 적용되고, 상가·토지·그 밖의 오피스텔은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의합니다.

같은 건물 안에서도 용도에 따라 적용되는 요율이 달라질 수 있습니다. 건축물대장에 적힌 용도를 먼저 확인하고, 중개사에게 어떤 요율표를 적용하는지 물어보세요.