전월세 계약 전 꼭 확인할 7가지

1. 등기부등본으로 집주인 확인

인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(등기부등본)를 직접 발급받아 갑구의 소유자가 계약하러 나온 사람과 같은지 확인하세요. 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 받고 집주인과 직접 통화해 확인하는 것이 안전합니다.

등기부등본은 계약 당일과 잔금일에 다시 발급해 그사이에 바뀐 내용이 없는지 보세요. 압류, 가압류, 가처분, 신탁 같은 단어가 있다면 계약 전에 반드시 의미를 확인해야 합니다.

2. 선순위 채권과 보증금 합계

을구에는 근저당권 같은 담보가 적혀 있습니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금, 다른 세입자의 보증금을 더한 금액이 집 시세의 70~80%를 넘으면 경매 때 보증금을 다 돌려받지 못할 위험이 커집니다. 흔히 말하는 '깡통전세'입니다.

3. 건축물대장과 실제 구조

건축물대장에서 용도와 위반건축물 표시를 확인하세요. 근린생활시설을 주택으로 쓰는 경우나 불법으로 쪼갠 방은 전세대출이나 보증보험 가입이 거절될 수 있습니다.

4. 집주인의 세금 체납

집주인이 국세나 지방세를 체납했다면 경매 때 세금이 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 보증금이 일정 금액을 넘는 계약은 임차인이 집주인의 동의 없이도 세무서와 주민센터에서 미납 세금을 열람할 수 있으니 계약 전에 확인하세요.

5. 전입신고와 확정일자

이사하는 날 바로 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받으세요. 전입신고와 실제 거주를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 있으면 경매 때 순위에 따라 보증금을 우선 돌려받을 수 있습니다.

주택임대차 신고 대상인 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 정부24나 주민센터에서 함께 처리할 수 있습니다.

6. 전세보증금 반환보증

주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 전세보증금 반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려줍니다. 가입 가능 여부와 보증료를 계약 전에 미리 조회해 보면 집의 위험도를 가늠하는 데도 도움이 됩니다.

7. 특약과 중개보수

잔금일까지 근저당을 추가로 설정하지 않는다, 보증보험 가입이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 돌려준다 같은 내용을 특약으로 넣을 수 있습니다. 중개보수는 계약 전에 금액을 협의해 두고, 부동산 중개보수 계산기로 법정 상한을 넘지 않는지 확인하세요.

이 글은 일반적인 확인 사항이며, 금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 법률 전문가나 공인중개사에게 구체적으로 상담하는 것이 좋습니다.

잔금일과 이사 당일 순서

잔금일에는 등기부등본을 다시 떼어 새로 생긴 권리가 없는지 확인한 뒤, 집주인 명의 계좌로 잔금을 보내고 영수증을 받으세요. 관리비와 공과금 정산, 열쇠와 비밀번호 인계도 이때 함께 처리합니다.

잔금을 치르면 그날 바로 전입신고를 하는 것이 중요합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 집주인이 잔금일에 근저당을 설정하면 그 근저당이 앞서게 됩니다. 특약으로 이런 위험을 막아 두면 안전합니다.